Direito Condominial - Wellington Sampaio
Advogado – OAB/CE nº 25.274. Formado em Direito pela Universidade de Fortaleza – UNIFOR. CEO do Escritório Wellington Sampaio Advocacia. Diretor Jurídico da WS Gestão de Cobrança. Presidente do Instituto ds Desenvolvimento e Estudo do Direito Condominial – InDDIC Diretor Jurídico da Associação das Administradoras e Condomínios do Estado do Ceará – ADCONCE. Pós-Graduado em DIREITO IMOBILIÁRIO pela Escola Superior da Advocacia em parceria com a Faculdade FAMETRO. MBA em GESTÃO CONDOMINIAL pela Faculdade Cândido Mendes – Em curso. MBA em GESTÃO EMPRESARIAL pela FGV – Em curso. Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/CE – 2016/2018. Sub Coordenador da subcomissão de Direito Condominial da OAB/CE – 2016/2018. Presidente do Instituto de Desenvolvimento e Estudo do Direito Condominial – InDDIC – 2017/2020. Secretário Geral da Comissão dos Advogados em Início de Carreira da OAB/CE – 2013/2015. Associado da ABAMI – Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário. Facilitador de temas relacionados ao Direito Condominial e Imobiliário. Detentor de experiência na advocacia imobiliária, atuando em prol da defesa dos interesses de Construtoras e Incorporadoras, Imobiliárias e Administradoras de Condomínios. Detentor de experiência na advocacia empresarial, atuando em prol da defesa dos interesses de empresas de Terceirização de Mão de Obra, Locação de Equipamentos de Grande Porte, Indústrias e varejistas.
CUIDADOS A SEREM OBSERVADOS NA ATA DA ASSEMBLEIA E A RESPONSABILIZACAO DO PRESIDENTE DA MESA POR FALSIDADE IDEOLOGICA
Existem diversas consequências jurídicas advindas para uma redação de ata de assembleia condominial em desacordo com a verdade dos fatos ocorridos na sessão.
Pode-se falar que a ata da assembleia deve se revestir, sobretudo, de aspectos fundados nos princípios da Transparência e da Clareza, onde toda a transcrição deve ser pautada na Boa Fé de quem assume o encargo de ser Presidente da Mesa, e Secretário.
A Jurisprudência abaixo, de forma magnífica, traça o roteiro que toda redação de ata deveria se nortear, de modo que uma vez sendo preenchidos esses requisitos, a ata estará juridicamente perfeita.
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DECLARATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ASSEMBLEIA GERAL. VIOLAÇÃO DAS DISPOSIÇÕES DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. ASSEMBLEIA QUE NÃO SE REVESTE DE ELEMENTOS MÍNIMOS. NULIDADE. DESLOCAMENTO DE VAGA DE GARAGEM REALIZADO POR CONDÔMINO SEM ANUÊNCIA DOS DEMAIS. IMPOSSIBILIDADE. TAXA DE CONDOMÍNIO. CÁLCULO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. - A convenção condominial possui força de lei e obriga os ocupantes das unidades habitacionais, sejam condôminos ou não, inclusive a Assembleia. 2. - Como a assembleia geral impugnada não observou a convenção do condomínio, violando vários de seus preceitos, deve ser declarada nula. 3. -Embora a ata da assembleia não necessite de se revestir de muita formalidade, ela deve conter elementos mínimos. Consoante lição de J. Nascimento Franco, precisam ser relatados na ata, sob pena de nulidade da Assembleia: (a) abertura dos trabalhos; (b) escolha do Presidente e Secretário; (c) verificação de existência de quorum deliberativo, se for o caso, com base nas assinaturas constantes do Livro de Presença ou folha de presença; (d) se a Assembleia se reuniu em primeira ou segunda convocação; (e) transcrição da ordem do dia; (f) resumo das discussões; (g) resultado de cada votação; (h) abstenções havidas e suas motivações enunciadas; (i) retirada de algum condômino; (j) encerramento dos trabalhos, declarando-se se houve aprovação da ata, no caso de ter sido redigida, discutida e votada no momento.(Condomínio, 5ª ed., São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2005).
Ocorre que, muitas vezes, no momento da escrita da ata, trechos são desvirtuados, ou mesmo omitidos, a fim de beneficiar algo, ou mesmo alguém. É nesse ponto que deve residir todo o cuidado devido, haja vista que esse tipo de postura é o fato gerado do tipo penal FALSIDADE IDEÓLOGICA, devidamente previsto no Código Penal Brasileiro:
Art. 299 - Omitir, em documento público ou particular, declaração que dele devia constar, ou nele inserir ou fazer inserir declaração falsa ou diversa da que devia ser escrita, com o fim de prejudicar direito, criar obrigação ou alterar a verdade sobre fato juridicamente relevante:
Pena - Reclusão, de um a cinco anos, e multa, se o documento é público, e reclusão de um a três anos, e multa, se o documento é particular.
O crime acontece tanto com a omissão de fatos, como também com a inserção de fatos de maneira equivocada.
Nesse aspecto, deve, sobretudo o Presidente da Assembleia, se revestir de todo o zelo, posto que a ele poderá ser imputado tal crime, principalmente, levando-se em consideração que é sua função reduzir a termo os pontos ocorridos na sessão, se não vejamos:
Além da responsabilização criminal do Presidente, abre-se margem para a declaração de nulidade da ata da assembleia, no âmbito cível:
Apelação cível. Condomínio em edifício. Ação declaratória. Anulação de ata de assembleia geral extraordinária. Irregularidade formal e material no documento.(TJ-SP, Relator: Mauro Conti Machado, Data de Julgamento: 30/06/2015, 13ª Câmara Extraordinária de Direito Privado)
É extremamente salutar, nesse sentido, que as assembleias sejam sempre gravadas, e que os condôminos possam ter a sabedoria de escolher presidentes não para preenchimento de função, mas, sim, para comprometimento com uma missão: a de salvaguardar pelo Direito de todos os presentes na Assembleia.
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